Kurz gefasst

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG stellt Erträge aus der reinen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes von der Gewerbesteuer frei – vorausgesetzt, das Unternehmen übt ausschließlich diese Tätigkeit aus. Größte Praxisfallen sind unterjährige Unterbrechungen der Ausschließlichkeit, die Nähe zur Gewerblichkeit sowie die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen wie Aufzügen oder Laderampen. Aktuelle BFH-Urteile aus 2025 haben die Anforderungen konkretisiert, aber auch neue Risiken für gängige Treuhandmodelle geschaffen.

Auf einen Blick:

• Ausschließlichkeit gilt qualitativ, quantitativ und zeitlich – ohne Bagatellgrenze
• Betriebsvorrichtungen sind grundsätzlich kürzungsschädlich, Ausnahmen nur bei zwingend notwendiger Nebentätigkeit
• Seit 2021 gilt eine 5-Prozent-Grenze für Nebenleistungen an Mieter (§ 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG)
• Der BFH hat 2025 die Mitvermietung eines Lastenaufzugs als unschädlich eingestuft (IV R 31/23)
• Treuhandmodelle zur Auslagerung von Betriebsvorrichtungen bergen nach einem Urteil des FG Berlin-Brandenburg neue Risiken

Einleitung

Für vermögensverwaltende Immobiliengesellschaften ist die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung eines der wirksamsten Gestaltungsinstrumente im deutschen Steuerrecht: Sie neutralisiert die Gewerbesteuer auf Mieterträge vollständig, obwohl die Kapitalgesellschaft kraft Rechtsform gewerbesteuerpflichtig ist. Der Haken liegt im Detail. Das Gesetz verlangt eine ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes – und schon eine mitvermietete Klimaanlage, ein unterjähriger Rechtsformwechsel oder eine gut gemeinte Treuhandkonstruktion kann die komplette Steuerbefreiung für ein ganzes Erhebungszeitraum kosten.

Der Bundesfinanzhof hat die Reichweite dieser Ausschließlichkeit im Jahr 2025 in mehreren Entscheidungen präzisiert. Dieser Beitrag ordnet die aktuelle Rechtslage ein: von den Grundvoraussetzungen über die zeitliche Ausschließlichkeit und die Grenze zur Gewerblichkeit bis zum praxisrelevantesten Streitpunkt – der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen und den Treuhandmodellen, die dafür als Lösung diskutiert werden.

Inhaltsverzeichnis

1. Was ist die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung?
2. Für wen lohnt sich die erweiterte Kürzung – Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft?
3. Wie streng gilt die zeitliche Ausschließlichkeit?
4. Wo verläuft die Grenze zur Gewerblichkeit?
5. Betriebsvorrichtungen: Der größte Fallstrick der erweiterten Kürzung
6. Die 5-Prozent-Grenze für Nebenleistungen an Mieter
7. Treuhandmodelle als Lösung – und ihre aktuellen Risiken
8. Praxis-Checkliste für Immobiliengesellschaften
9. Häufige Fragen
10. Fazit

Was ist die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung?

Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 GewStG gilt die Tätigkeit einer Kapitalgesellschaft stets und in vollem Umfang als Gewerbebetrieb – unabhängig davon, ob tatsächlich eine gewerbliche Tätigkeit im Sinne des Einkommensteuerrechts vorliegt. Das erfasst auch Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten. Damit diese Gesellschaften nicht schlechter gestellt werden als Privatpersonen, die ihr Vermögen ohne gewerbliche Prägung verwalten, gewährt § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG auf Antrag die erweiterte Kürzung: Anstelle der einfachen Kürzung um 1,2 % des Einheitswerts (Satz 1) tritt die Kürzung um den vollständigen Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.

Der Kern der Norm lässt sich in vier Elemente zerlegen:

• Antrag – die erweiterte Kürzung wird nur auf Antrag gewährt, nicht von Amts wegen.
• Positiver Tatbestand – das Unternehmen muss ausschließlich eigenen Grundbesitz (ggf. zusätzlich eigenes Kapitalvermögen) verwalten und nutzen.
• Alternativität – die erweiterte Kürzung tritt an die Stelle der einfachen Kürzung, nicht zusätzlich zu ihr.
• Rechtsfolge – Kürzung um den vollen Teil des Gewerbeertrags aus der Grundstücksverwaltung, nicht nur um einen pauschalen Prozentsatz.

Der Bundesfinanzhof hat den Zweck der Norm bereits früh herausgearbeitet: Sie soll Erträge aus der bloßen Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes aus Gründen der Gleichbehandlung mit Steuerpflichtigen freistellen, die nur kraft Rechtsform, nicht aber tatsächlich gewerblich tätig sind (BFH I R 67/09, BStBl. II 2011, 367).

Für wen lohnt sich die erweiterte Kürzung – Kapitalgesellschaft oder Personengesellschaft?

Bei Kapitalgesellschaften wirkt die erweiterte Kürzung besonders stark: Die laufende Besteuerung beschränkt sich auf 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag, insgesamt 15,825 %; die Gewerbesteuer auf die Immobilienverwaltung entfällt vollständig. Der Vorteil ist die niedrige laufende Steuerlast, die einen effizienteren Vermögensaufbau erlaubt. Der Nachteil sind höhere Errichtungskosten – insbesondere Notar- und Grunderwerbsteuerkosten bei der Einbringung von Bestandsimmobilien – sowie lauffende Mehrkosten für Jahresabschluss und IHK-Beiträge. Bei einem langen Anlagehorizont kompensiert die laufende Steuerersparnis diese Mehrkosten in aller Regel.

Bei Personengesellschaften hängt die tatsächliche Entlastung vom Gesellschafter ab. Ist der Gesellschafter selbst eine Kapitalgesellschaft, gilt im Ergebnis dieselbe Überlegung wie oben, ergänzt um die Kürzung des Gewinnanteils nach § 9 Nr. 2 GewStG. Ist der Gesellschafter eine natürliche Person, wird die Gewerbesteuer bereits über die Steuerermäßigung nach § 35 EStG bis zu einem Hebesatz von 400 % – rechnerisch 422 % einschließlich Solidaritätszuschlagseffekt – pauschal angerechnet. Die erweiterte Kürzung bringt für diese Gesellschafter nur insoweit einen zusätzlichen Vorteil, wie der tatsächliche gemeindliche Hebesatz über 422 % liegt. In vielen Großstädten mit Hebesätzen von 410–490 % ist dieser Effekt real, aber begrenzt – eine Prüfung im Einzelfall ist unerlässlich, bevor eine aufwendige Gesellschaftsstruktur allein wegen der erweiterten Kürzung errichtet wird.

	Kapitalgesellschaft	Personengesellschaft mit natürlicher Person als Gesellschafter
Laufende Steuer ohne erweiterte Kürzung	KSt + SolZ + volle GewSt	ESt (mit Anrechnung nach § 35 EStG) + GewSt
Effekt der erweiterten Kürzung	Vollständige Neutralisierung der GewSt	Nur Effekt oberhalb Hebesatz 422 %
Typischer Nachteil	Höhere Gründungs- und Verwaltungskosten	Geringerer Zusatznutzen bei niedrigem Hebesatz

Wie streng gilt die zeitliche Ausschließlichkeit?

Das Ausschließlichkeitsgebot ist nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs gleichermaßen qualitativ, quantitativ und zeitlich zu verstehen (BFH III R 7/19, BFH/NV 2022, 242, mit weiteren Nachweisen). Qualitativ bedeutet das: Es darf ausschließlich eigener Grundbesitz verwaltet werden, innerhalb der Grenzen der privaten Vermögensverwaltung. Quantitativ heißt es: nichts anderes als Grundstücksverwaltung und die gesetzlich erlaubten Nebentätigkeiten. Zeitlich verlangt die Rechtsprechung, dass diese Voraussetzungen den gesamten Erhebungszeitraum hindurch vorliegen.

Für die Praxis besonders scharf: Eine Bagatell- oder Geringfügigkeitsgrenze kennt das Gesetz nicht – auch nicht aus Gründen der Verhältnismäßigkeit nach Art. 20 Abs. 3 GG oder der Gleichbehandlung nach Art. 3 Abs. 1 GG (BFH III R 36/15). Schädlich ist es deshalb bereits, wenn eine Gesellschaft die begünstigte Tätigkeit erst unterjährig aufnimmt, das letzte Grundstück unterjährig veräußert, ohne die werbende Tätigkeit einzustellen, oder ihr Grundstück auch nur kurzzeitig dem Gewerbebetrieb des Gesellschafters dient (§ 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG).

Eine praktisch bedeutsame Ausnahme hat der Bundesfinanzhof für die Veräußerung des letzten Grundstücks anerkannt: Erfolgt sie exakt um 23:59 Uhr am letzten Tag des Erhebungszeitraums, gilt dies als „technische“ Regelung gleich einer juristischen Sekunde und ist unschädlich (BFH I R 89/03, BStBl. II 2004, 1080). Diese Ausnahme ist eng auszulegen – eine Veräußerung „zu Beginn des 31.12.“ bleibt dagegen schädlich (BFH III R 1/23).

Gestaltungshinweis: Der sicherste Weg bleibt, den Erhebungszeitraum ohne Unterbrechung ablaufen zu lassen. Bei geplanten Veräußerungsgewinnen empfiehlt es sich, entweder exakt zum Ablauf des Wirtschaftsjahres zu veräußern oder bei mehreren Objekten eines bis zum Jahresende zurückzubehalten. Bei Personengesellschaften beginnt die Gewerbesteuerpflicht erst mit der tatsächlichen Ingangsetzung des Betriebs (BFH IV R 30/19, BStBl. II 2023, 1050) und endet mit der Einstellung der werbenden Tätigkeit; bei Kapitalgesellschaften beginnt sie bereits mit der Eintragung beziehungsweise als Vorgesellschaft und endet erst mit Abschluss der Liquidation (§ 4 Abs. 1 GewStDV).

Wo verläuft die Grenze zur Gewerblichkeit?

Neben der zeitlichen Dimension scheitert die erweiterte Kürzung häufig an der Nähe zur originär gewerblichen Tätigkeit. Zwei Fallgruppen dominieren die Praxis.

Betriebsaufspaltung. Vermietet die Grundstücksgesellschaft ein betrieblich genutztes Gebäude an eine personell verflochtene Betriebsgesellschaft, liegt praktisch immer eine wesentliche Betriebsgrundlage vor – betrieblich genutzte Gebäude erfüllen dieses Kriterium nach ständiger Rechtsprechung nahezu ausnahmslos. Entscheidend wird damit die personelle Verflechtung zwischen Besitz- und Betriebsunternehmen: Beherrschen dieselben Personen beide Gesellschaften, entsteht eine Betriebsaufspaltung, und die Vermietungstätigkeit wird insgesamt zur originär gewerblichen Tätigkeit – mit der Folge, dass die erweiterte Kürzung von vornherein ausscheidet.

Gewerblicher Grundstückshandel. Hier ist entscheidend, ob die Grenze der privaten Vermögensverwaltung überschritten ist. Das ist der Fall, wenn die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung gegenüber der Fruchtziehung aus zu erhaltenden Substanzwerten in den Vordergrund tritt (BFH IV R 25/08, BStBl. II 2010, 622) oder wenn beim Erwerb beziehungsweise zum Zeitpunkt der Bebauung bereits eine Veräußerungsabsicht bestand. Praktische Bedeutung hat vor allem die sogenannte Drei-Objekt-Regel: Werden innerhalb von grundsätzlich fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, indiziert dies eine bedingte Veräußerungsabsicht. Relevant sind dabei nur Objekte, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang von rund fünf Jahren zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht.

Betriebsvorrichtungen: Der größte Fallstrick der erweiterten Kürzung

Was Grundbesitz im Sinne der erweiterten Kürzung ist, bestimmt sich nach dem Bewertungsgesetz. Nach § 68 Abs. 2 Nr. 2 BewG (künftig § 243 BewG) gehören Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören – sogenannte Betriebsvorrichtungen –, nicht zum Grundvermögen, auch wenn sie wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind. Die Mitvermietung solcher Betriebsvorrichtungen ist deshalb grundsätzlich kürzungsschädlich, seit 2021 ausdrücklich klargestellt in § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG – und zwar unabhängig davon, wie geringfügig sie ist.

Betriebsvorrichtungen sind Gegenstände, durch die das Gewerbe unmittelbar betrieben wird; zwischen der Vorrichtung und dem Betriebsablauf muss ein ähnlich enger Zusammenhang bestehen, wie er üblicherweise bei Maschinen gegeben ist. Der Bundesfinanzhof hatte 2025 gleich zweimal am selben Tag über einschlägige Fälle zu entscheiden: Ein Lastenaufzug, der der Beförderung von Waren dient, wurde als Betriebsvorrichtung eingeordnet; ein Personenaufzug dagegen dient nach dieser Einordnung nicht unmittelbar dem Betrieb eines Gewerbes.

Die eigentliche Weichenstellung traf der BFH aber bei der Frage, wann die Mitvermietung einer Betriebsvorrichtung ausnahmsweise unschädlich ist. Im entschiedenen Fall ging es um ein ehemaliges Kaufhausgebäude mit rund 1.235 m² Verkaufs-, Lager- und Sozialflächen, das seit 1987 über einen mit dem Gebäude fest verbundenen Lastenaufzug verfügte. Das Finanzamt versagte die erweiterte Kürzung, weil neben dem Grundbesitz auch diese Betriebsvorrichtung mitvermietet worden war (BFH IV R 31/23; siehe auch BFH IV R 9/24, betreffend eine Laderampe).

Der BFH bestätigte zwar den Ausgangspunkt – Betriebsvorrichtungen sind kein Grundbesitz, ihre Mitvermietung ist grundsätzlich schädlich –, stellte aber klar, dass Nebentätigkeiten ausnahmsweise unschädlich bleiben, wenn sie der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes im engeren Sinne dienen und als zwingend notwendiger Teil einer wirtschaftlich sinnvoll gestalteten eigenen Grundstücksverwaltung anzusehen sind. Für die Konkretisierung dieses Maßstabs entwickelte der Senat einen objektiv-funktionalen Test:

• Maßgeblich sind objektive Umstände wie Gebäudetyp, Lage, Ausstattung und sonstige Eigenarten des Grundstücks zugunsten einer bestimmten Nutzung.
• Gehört die fest mit dem Gebäude verbundene Betriebsvorrichtung zur typischen beziehungsweise aus technischen oder baulichen Gründen vom Vermieter zu stellenden Infrastruktur eines entsprechenden Objekts, ist die Mitvermietung regelmäßig unschädlich – sofern die quantitativen Grenzen nicht überschritten werden.
• Nicht relevant ist dagegen, ob der konkrete Mietvertrag auch ohne die Betriebsvorrichtung hätte abgeschlossen werden können, ob die Nutzung die einzig denkbare oder wirtschaftlich sinnvollste ist, oder ob das Grundstück hypothetisch anderweitig hätte genutzt werden können.

Im Streitfall war die für die Nutzung als Warenhaus prädestinierte Innenstadtlage objektiv-funktional auf den Betrieb eines mehrstöckigen Kauf- beziehungsweise Warenhauses ausgerichtet, für das ein Lastenaufzug zur typischen Infrastruktur gehört – die Mitvermietung war deshalb unschädlich.

Praxishinweis: Diese Rechtsprechung erleichtert insbesondere Vermietern von Gewerbeimmobilien mit gebäudetypischer technischer Ausstattung – etwa Lastenaufzügen in Warenhäusern, Rampen in Logistikimmobilien oder Klimatechnik in Bürogebäuden mit entsprechendem Standard – die Argumentation. Sie ersetzt aber keine Einzelfallprüfung: Ob eine Vorrichtung „typisch“ für das jeweilige Objekt ist, hängt von Gebäudetyp und Marktsegment ab und ist bislang nur in Umrissen durch Kasuistik geklärt.

Die 5-Prozent-Grenze für Nebenleistungen an Mieter

Unabhängig von der objektiv-funktionalen Prüfung eröffnet § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG seit dem Erhebungszeitraum 2021 einen zweiten, quantitativen Sicherheitsmechanismus: Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern des Grundbesitzes – etwa aus Sonderleistungen oder aus unerkannt mitvermieteten Betriebsvorrichtungen – bleiben unschädlich, wenn sie im Wirtschaftsjahr nicht höher als 5 % der Einnahmen aus der Gebrauchsüberlassung des Grundbesitzes sind. Flankiert wird die Regelung durch eine Aufzeichnungspflicht nach § 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG.

Bei der Berechnung dieser Grenze ist Folgendes zu beachten:

• Maßgeblich ist der gesamte Grundbesitz des Unternehmens, nicht die einzelnen Grundstücke isoliert betrachtet.
• Basis sind die vereinbarten Miet- und Pachteinnahmen einschließlich sämtlicher umlagefähiger Betriebskosten; Zahlungsverzug oder -ausfall wirkt sich nicht nachteilig aus.
• Die Umsatzsteuer bleibt außer Ansatz.
• Bei temporärer Mietfreistellung durch den Vermieter, etwa zu Vertragsbeginn oder in Krisenzeiten, ist grundsätzlich von einer vereinbarten Miete von null Euro auszugehen; bei Leerstand gibt es begriffsnotwendig keine vereinbarten Mieten.
• Ungenutzte Prozentpunkte lassen sich nicht zwischen den verschiedenen Buchstaben des § 9 Nr. 1 Satz 3 GewStG übertragen.

Betreut ein Unternehmen daneben auch Wohnungsbauten oder veräußert es Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, ist die Anwendung dieser Nebentätigkeitsregelungen zusätzlich davon abhängig, dass der Gewinn aus der Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes gesondert ermittelt wird (§ 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG) – eine eindeutige buchmäßige Zuordnung von Einnahmen und Ausgaben ist dafür erforderlich; eine bloße Schätzung genügt nur bei Buchungsvorgängen, die sowohl begünstigte als auch nichtbegünstigte Aktivitäten betreffen, etwa bei Gehältern. Die Feststellungslast für diese Zuordnung trägt der Steuerpflichtige.

Treuhandmodelle als Lösung – und ihre aktuellen Risiken

Aus der Betriebsvorrichtungsproblematik hat sich in der Praxis eine Reihe von Auslagerungsmodellen entwickelt: Die schädlichen Betriebsvorrichtungen werden auf eine separate Gesellschaft übertragen, sodass eine „bereinigte“ Immobiliengesellschaft neben einer eigenständigen Gesellschaft für die Betriebsvorrichtungen verbleibt. Da eine zivilrechtliche Übereignung fest verbauter Betriebsvorrichtungen regelmäßig nicht möglich ist, erfolgt meist eine Übertragung des wirtschaftlichen Eigentums, kombiniert mit einer Treuhand- oder Weitervermietungskonstruktion zwischen Schwestergesellschaften – häufig realisiert über Schwesterkapitalgesellschaften, um sowohl eine Betriebsaufspaltung als auch die Rechtsfolgen des § 9 Nr. 1 Satz 5 Nr. 1 GewStG zu vermeiden.

Modell	Struktur	Praxisproblem
Zwei-Vertrags-Modell	Immobilien- und Betriebsvorrichtungs-Gesellschaft vermieten getrennt an den Mieter	Bei Bestandsverträgen ist die Zustimmung des Mieters erforderlich
Treuhand (Immobiliengesellschaft als Treuhänder)	Immobiliengesellschaft hält die Betriebsvorrichtung treuhänderisch für die BV-Gesellschaft; vermietet beides an den Mieter	Steuerlich risikobehaftet – siehe unten
Treuhand (BV-Gesellschaft als Treuhänder)	BV-Gesellschaft hält die Immobilie treuhänderisch für die Immobiliengesellschaft	Steuerlich grundsätzlich möglich, führt aber zur Aufspaltung von Immobilie und Mietvertrag
Weitervermietung	Immobiliengesellschaft mietet die Betriebsvorrichtung von der BV-Gesellschaft an und vermietet beides weiter	Nur im Rahmen der 5-Prozent-Grenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG unschädlich
Veräußerung der Betriebsvorrichtung an den Mieter	Immobiliengesellschaft überträgt das (wirtschaftliche) Eigentum unmittelbar auf den Mieter	Im Veräußerungsjahr keine erweiterte Kürzung; Zustimmung des Mieters erforderlich

Wie riskant insbesondere die Treuhandvariante mit der Immobiliengesellschaft als Treuhänderin sein kann, zeigt ein aktuelles Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 8. Juli 2025 (6 K 6040/22): Die klagende Gesellschaft war Eigentümerin einer mit einem Einkaufszentrum bebauten Immobilie und hatte die darin befindlichen Betriebsvorrichtungen mittels Übertragungsvertrag – gegen ein Entgelt von rund 300.000 Euro – an eine Schwestergesellschaft übertragen sowie parallel Treuhandverträge geschlossen, wonach sie die auf die Betriebsvorrichtungen entfallenden Miet- und sonstigen Verträge treuhänderisch für die Schwestergesellschaft weiterführte. Das Finanzamt versagte die erweiterte Kürzung mit der Begründung, die Klägerin verwalte damit auch fremdes Eigentum – und das Gericht bestätigte dies: Die verdeckte und fremdnützige Treuhand stellt nach seiner Auffassung grundsätzlich keine begünstigte Tätigkeit dar, für die auch keine gesetzliche Ausnahme greift. Gegen das Urteil ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen III R 27/25 Revision anhängig.

Was bedeutet das für die Praxis? Solange die höchstrichterliche Klärung aussteht, sollten bestehende und geplante Treuhandmodelle nicht unreflektiert übernommen werden. Belastbarer erscheinen derzeit Gestaltungen, bei denen die Betriebsvorrichtungs-Gesellschaft als Treuhänderin der Immobilie auftritt, oder die Weitervermietung innerhalb der 5-Prozent-Grenze – jeweils verbunden mit einer sorgfältigen Dokumentation der tatsächlichen Durchführung. Eine pauschale Empfehlung verbietet sich angesichts der aktuellen Rechtsunsicherheit; die Wahl des richtigen Modells hängt von der konkreten Objekt- und Mieterstruktur ab.

Praxis-Checkliste für Immobiliengesellschaften

• Ausschließlichkeit über den gesamten Erhebungszeitraum sichern. Keine unterjährige Aufnahme oder Beendigung der begünstigten Tätigkeit, keine kurzzeitige Nutzung des Grundstücks im Gewerbebetrieb eines Gesellschafters.
• Betriebsvorrichtungen im Objekt identifizieren. Prüfen Sie Aufzüge, Rampen, Klimatechnik und ähnliche fest verbundene Anlagen bereits vor Abschluss des Mietvertrags auf ihre bewertungsrechtliche Einordnung.
• Objektiv-funktionale Einordnung dokumentieren. Halten Sie fest, warum eine mitvermietete Vorrichtung zur typischen Infrastruktur des konkreten Gebäudetyps gehört – das erleichtert die Berufung auf BFH IV R 31/23 im Streitfall.
• 5-Prozent-Grenze laufend überwachen. Erfassen Sie Einnahmen aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit Mietern getrennt und prüfen Sie die Aufzeichnungspflicht nach § 9 Nr. 1 Satz 4 GewStG.
• Betriebsaufspaltung ausschließen. Prüfen Sie bei Vermietung an verbundene Unternehmen die personelle Verflechtung, bevor eine wesentliche Betriebsgrundlage überlassen wird.
• Treuhandmodelle nicht ungeprüft übernehmen. Beobachten Sie die Revision beim Bundesfinanzhof (III R 27/25) und lassen Sie bestehende Strukturen im Lichte des Urteils des FG Berlin-Brandenburg gegenprüfen.

Häufige Fragen zur erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung

Gibt es eine Bagatellgrenze für schädliche Nebentätigkeiten? Nein. Der Bundesfinanzhof hat ausdrücklich klargestellt, dass eine Bagatell- oder Geringfügigkeitsgrenze für das Ausschließlichkeitsgebot nicht besteht – auch nicht aus Gründen der Verhältnismäßigkeit oder der Gleichbehandlung (BFH III R 36/15). Einzige quantitative Erleichterung ist die spezialgesetzliche 5-Prozent-Grenze des § 9 Nr. 1 Satz 3 Buchst. c GewStG für Einnahmen aus Vertragsbeziehungen mit Mietern.

Ist die Mitvermietung eines Aufzugs immer kürzungsschädlich? Nicht zwingend. Der BFH hat 2025 entschieden, dass die Mitvermietung einer fest mit dem Gebäude verbundenen Betriebsvorrichtung unschädlich sein kann, wenn sie objektiv-funktional zur typischen Infrastruktur des jeweiligen Gebäudetyps gehört (BFH IV R 31/23). Maßgeblich sind Gebäudetyp, Lage und Ausstattung im Einzelfall – eine pauschale Aussage ist nicht möglich.

Kann die erweiterte Kürzung zeitanteilig gewährt werden, wenn die Voraussetzungen nur einen Teil des Jahres vorliegen? Nein. Die erweiterte Kürzung kann nach ständiger Rechtsprechung nicht zeitanteilig gewährt werden. Liegen die Voraussetzungen nicht während des gesamten Erhebungszeitraums vor, entfällt die Begünstigung für das gesamte Jahr (BFH III R 7/19, BFH/NV 2022, 242).

Sind unentgeltliche Nebentätigkeiten unschädlich, solange keine Einnahmen erzielt werden? Nein. Der BFH hat 2025 entschieden, dass es auf die Entgeltlichkeit einer nicht in § 9 Nr. 1 Satz 2–3 GewStG genannten Tätigkeit nicht ankommt – bereits das bloße Halten nicht begünstigter Wirtschaftsgüter im Betriebsvermögen kann kürzungsschädlich sein (BFH III R 23/23, betreffend im Anlagevermögen gehaltene Oldtimer).

Lösen Treuhandmodelle für Betriebsvorrichtungen zuverlässig die erweiterte Kürzung aus? Das ist derzeit nicht abschließend geklärt. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg hat einer verdeckten und fremdnützigen Treuhandkonstruktion die Anerkennung versagt; die Revision ist beim Bundesfinanzhof anhängig (III R 27/25). Bis zur höchstrichterlichen Entscheidung sollten bestehende Treuhandmodelle im Einzelfall geprüft werden.

Fazit

Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung bleibt eines der wirksamsten Instrumente zur steuereffizienten Verwaltung von Immobilienvermögen in einer Kapital- oder Personengesellschaft. Ihre Anwendung erfordert aber eine lückenlose Einhaltung des Ausschließlichkeitsgebots über den gesamten Erhebungszeitraum, eine saubere Abgrenzung zur originär gewerblichen Tätigkeit und eine sorgfältige Prüfung jeder mitvermieteten Betriebsvorrichtung. Die BFH-Rechtsprechung aus 2025 hat hier für mehr Klarheit gesorgt, gleichzeitig aber neue Unsicherheiten bei gängigen Treuhandmodellen geschaffen.

Wer eine Immobiliengesellschaft neu strukturiert oder eine bestehende Struktur auf die aktuelle Rechtsprechung hin überprüfen möchte, sollte dies rechtzeitig vor dem nächsten Jahresabschluss tun – Fehler bei der Ausschließlichkeit lassen sich innerhalb eines laufenden Erhebungszeitraums nicht mehr heilen. Im Rahmen unserer Holding- und Gesellschaftsstrukturen prüfen wir bestehende Immobiliengesellschaften auf genau diese Fallstricke und begleiten die Gestaltung neuer Strukturen.

Wer sich grundsätzlich für die Vorteile einer Immobilien-GmbH interessiert, findet ergänzend eine Übersicht in unserem Beitrag zu den fünf bewährten Steuervorteilen der Immobilien-GmbH. Mandantinnen und Mandanten, die ihre Immobiliengesellschaft im Zuge eines Wegzugs in die VAE neu ordnen möchten, verweisen wir zusätzlich auf unseren Überblick zur Wegzugsbesteuerung, da eine Umstrukturierung der Gesellschaftsanteile in diesem Kontext eigene Wegzugsteuer-Fragen aufwerfen kann.