Inhaltsverzeichnis
- Wie funktioniert die Wertermittlung von Immobilien in Dubai?
- Was kostet die offizielle Wertermittlung beim Dubai Land Department?
- Wofür brauchen deutsche Investoren welche Bewertung?
- Warum ersetzt die Wertermittlung in Dubai kein RND-Gutachten?
- Kaufpreisaufteilung: der Schritt vor dem RND-Gutachten
- Welche Gesetzesänderung steht beim RND-Gutachten im Raum?
- So läuft die Umsetzung in der Praxis ab
- Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
- Häufige Fragen zur Wertermittlung von Dubai-Immobilien
- Fazit
Die Wertermittlung einer Dubai-Immobilie beantwortet in den Emiraten eine andere Frage als in Deutschland. Vor Ort geht es um den Marktwert: für den Kauf, die Finanzierung oder einen Behördenantrag. Das deutsche Finanzamt interessiert sich dagegen dafür, wie sich der Kaufpreis auf Gebäude und Boden verteilt und wie lange das Gebäude noch nutzbar ist. Wer beides verwechselt, bestellt leicht das falsche Gutachten. Dieser Beitrag zeigt, wie die Bewertung in Dubai funktioniert, was sie kostet und wann zusätzlich ein Restnutzungsdauer-Gutachten (RND-Gutachten) sinnvoll sein kann.
Kurz gefasst
Die Wertermittlung in Dubai liefert einen Marktwert, entweder als Zertifikat des Dubai Land Department oder als Bericht eines dort registrierten Bewerters. Für die deutsche Steuer genügt das allein nicht: Die Abschreibung hängt von Gebäudeanteil und Nutzungsdauer ab. Dafür braucht es eine Kaufpreisaufteilung und gegebenenfalls ein RND-Gutachten.
- Dubai-Bewertung: Marktwert zu einem Stichtag.
- Kaufpreisaufteilung: Gebäude- und Bodenanteil.
- RND-Gutachten: verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes.
- Relevant ist das RND-Gutachten nur, solange die Mieten in Deutschland steuerpflichtig sind.
Wie funktioniert die Wertermittlung von Immobilien in Dubai?
Die Wertermittlung in Dubai erfolgt entweder durch das Dubai Land Department (DLD) selbst oder durch private Bewerter, die bei der Aufsichtsbehörde RERA registriert sind. Immobilienrecht ist in den VAE weitgehend Sache der einzelnen Emirate. Dieser Beitrag konzentriert sich deshalb auf Dubai; in Abu Dhabi oder Ras Al Khaimah sind andere Behörden zuständig.
Wer in Dubai bewerten darf, regelt die Administrative Resolution No. 67 of 2020. Bewerter müssen im Register der RERA eingetragen sein und über eine vom DLD anerkannte Ausbildung verfügen. Tätig werden sie über eine zugelassene Bewertungsgesellschaft, eine Bank oder ein Finanzinstitut. Als fachlicher Maßstab dient das „Emirates Real Property Valuation Book“ (Stand: 10/2026).
Methodisch orientiert sich Dubai an den International Valuation Standards (IVS). Der Dubai Real Estate Valuation Guide des DLD (First Edition 2025) nennt drei Verfahren:
- Vergleichswertverfahren: Abgleich mit zeitnah verkauften, ähnlichen Objekten, angepasst um Unterschiede.
- Ertragswertverfahren: Kapitalisierung des Nettoertrags, vor allem bei vermieteten Objekten.
- Sachwertverfahren: Herstellungskosten abzüglich Wertminderung, wenn Marktdaten fehlen.
Gesucht ist dabei fast immer der Marktwert: der Betrag, zu dem ein Objekt zwischen einem kaufbereiten Käufer und einem verkaufsbereiten Verkäufer nach angemessener Vermarktung wechseln würde. Wer deutsche Wertermittlung kennt, erkennt die Logik wieder. Die drei Verfahren entsprechen im Grundsatz denen der deutschen ImmoWertV, die Datenbasis und die Marktgepflogenheiten unterscheiden sich aber deutlich.
Was kostet die offizielle Wertermittlung beim Dubai Land Department?
Für eine Wohnung oder Villa berechnet das DLD 4.000 AED zuzüglich 20 AED Knowledge- und Innovation-Gebühr. Wird der Antrag über ein Real Estate Services Trustee Centre gestellt, kommen 230 AED zuzüglich VAT hinzu. So weist es die Serviceseite „Property Valuation“ des DLD aus (Stand: 10/2026).
| Objektart | DLD-Gebühr | Bearbeitungszeit laut DLD |
|---|---|---|
| Wohnung oder Villa | 4.000 AED + 20 AED | Wohneinheiten und Reihenvillen: sofort |
| Unbebautes Grundstück (Gewerbe/Industrie) | 2.000 AED + 20 AED | 7 Arbeitstage |
| Landwirtschaftliche Fläche | 6.000 AED + 20 AED | 7 Arbeitstage |
| Hotelgebäude | 15.000 AED + 20 AED je Plan | 7 Arbeitstage |
Den Antrag stellen Sie über ein Trustee Centre, die App „Dubai REST“ oder „Dubai Now“. Verlangt werden unter anderem das Antragsformular, ein Schreiben des Eigentümers mit Pass oder Emirates ID, ein aktueller Lageplan und aktuelle Fotos des Objekts. Je nach Objektart kommen weitere Unterlagen hinzu.
Daneben stehen private Bewertungsgesellschaften, wie sie Banken für die Finanzierung beauftragen. Deren Honorare sind frei vereinbar. Ob ein solches Zertifikat von einer beim DLD lizenzierten Gesellschaft stammt, lässt sich über einen eigenen Online-Dienst des DLD prüfen. Welche Stelle welches Dokument akzeptiert, sollten Sie vor der Beauftragung klären. Die operative Abwicklung vor Ort begleiten wir im Rahmen unserer Leistungen in Dubai.
Wofür brauchen deutsche Investoren welche Bewertung?
Je nach Anlass brauchen Sie ein anderes Dokument. In der Praxis begegnen uns vor allem diese Fälle:
| Anlass | Geeignetes Dokument | Adressat |
|---|---|---|
| Kauf, Verkauf, Preisverhandlung | Marktwertgutachten eines registrierten Bewerters | Käufer, Verkäufer |
| Finanzierung | Bewertung im Auftrag der Bank | Bank |
| Behördliche oder gerichtliche Verfahren in Dubai | DLD-Bewertungszertifikat | Behörde, Gericht |
| Schenkung oder Erbfall mit Deutschlandbezug | Verkehrswertnachweis zum Stichtag | deutsches Finanzamt |
| Laufende Vermietung, deutsche Steuererklärung | Kaufpreisaufteilung und gegebenenfalls RND-Gutachten | deutsches Finanzamt |
Die letzten beiden Zeilen werden häufig übersehen. Deutschland besteuert bei deutschem Wohnsitz das Welteinkommen. Seit das Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen ist, gibt es für Dubai-Mieten keine Freistellung mehr. Das dokumentiert das Bundesfinanzministerium auf seiner Länderseite zu den VAE (Stand: 10/2026). Wie sich beide Steuersysteme unterscheiden, erläutert die PSK Steuerberatung in ihrem Systemvergleich Dubai und Deutschland.
Anders liegt der Fall, wenn Sie Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt nachweislich in die VAE verlegt haben. Dann spielt die deutsche Abschreibung in der Regel keine Rolle mehr. Ein Visum allein begründet diesen Status allerdings nicht; welche Aufenthaltsanforderungen Sie dabei im Blick behalten sollten, beschreibt unser Beitrag zur 180-Tage-Regel beim UAE-Visum. Vor einem Wegzug sind zudem Wegzugsbesteuerung und erweitert beschränkte Steuerpflicht zu prüfen.
Warum ersetzt die Wertermittlung in Dubai kein RND-Gutachten?
Weil beide Gutachten unterschiedliche Fragen beantworten. Die Bewertung in Dubai sagt, was die Immobilie heute am Markt wert ist. Das RND-Gutachten sagt, wie viele Jahre das Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich nutzbar ist. Ein hoher Marktwert sagt über die Nutzungsdauer nichts aus.
Für die deutsche Steuer zählt die zweite Frage. Die Abschreibung für Gebäude (AfA) richtet sich nach § 7 Abs. 4 EStG: Im Regelfall verteilt das Gesetz den Gebäudewert typisierend über 33, 40 oder 50 Jahre. Nach Satz 2 dürfen Sie stattdessen die tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn diese kürzer ist. Das Gesetz knüpft nicht an den Standort an und gilt damit auch für eine Wohnung in Dubai, sobald deren Mieten in Deutschland steuerpflichtig sind.
| Kriterium | Wertermittlung in Dubai | RND-Gutachten für das deutsche Finanzamt |
|---|---|---|
| Kernfrage | Was ist das Objekt am Stichtag wert? | Wie lange ist das Gebäude noch nutzbar? |
| Ergebnis | Marktwert in AED | Restnutzungsdauer in Jahren |
| Maßstab | IVS, Emirates Real Property Valuation Book | § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, BFH-Rechtsprechung |
| Ersteller | DLD oder bei RERA registrierter Bewerter | unabhängiger, fachlich qualifizierter Sachverständiger |
| Adressat | Bank, Behörde, Vertragspartner | deutsches Finanzamt |
| Wirkung | Grundlage für Preis, Finanzierung, Verfahren | Höhe und Dauer der jährlichen AfA |
An den Nachweis stellt die Rechtsprechung Anforderungen. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23) entschieden, dass modellhafte, an der ImmoWertV orientierte Verfahren zulässig sind, das Gutachten aber die individuellen Gegebenheiten des Objekts abbilden muss. Die strengeren Vorgaben der Finanzverwaltung aus 2023 hat das Bundesfinanzministerium mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Das Finanzamt prüft dennoch, ob die Herleitung plausibel und objektbezogen ist.
Zwei Grenzen sollten Sie kennen. Erstens verschiebt eine kürzere Nutzungsdauer Abzüge nach vorn; die Summe der Abschreibung bleibt auf den Gebäudeanteil begrenzt. Zweitens sind Verluste aus der Vermietung in einem Drittstaat wie den VAE nach § 2a EStG nur eingeschränkt verrechenbar. Ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet, ist deshalb eine Einzelfallfrage, die in die Hände der Steuerberatung gehört. Die steuerlichen Details hat die PSK Steuerberatung in einem eigenen Beitrag zum Restnutzungsdauer-Gutachten aufbereitet: [LINK-VORSCHLAG: Restnutzungsdauer-Gutachten für Dubai-Immobilien → steuerberatung-psk.com/restnutzungsdauer-gutachten-dubai-immobilie/ – URL nach Veröffentlichung prüfen].
Kaufpreisaufteilung: der Schritt vor dem RND-Gutachten
Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden. Kaufverträge in Dubai nennen in aller Regel nur einen Gesamtpreis. Deutsche Bodenrichtwerte gibt es für Dubai nicht. Der Gebäudeanteil muss deshalb sachverständig hergeleitet und dokumentiert werden.
Hier kann die Wertermittlung vor Ort sehr wohl helfen: Vergleichsdaten, Angaben zum Grundstück und der dokumentierte Zustand des Objekts sind Rohmaterial für die Aufteilung. Sie ersetzen aber nicht die Herleitung selbst. Ohne belastbare Kaufpreisaufteilung fehlt jeder AfA-Berechnung die Basis, mit oder ohne RND-Gutachten.
Typische Konstellation (illustrativ): Ein Investor mit Wohnsitz in Deutschland legte seinem Steuerberater das Bewertungszertifikat aus Dubai vor und ging davon aus, damit sei die Abschreibung geklärt. Das Zertifikat nannte einen Marktwert, aber weder einen Gebäudeanteil noch eine Nutzungsdauer. Erst die nachgeholte Kaufpreisaufteilung ergab die Bemessungsgrundlage; die Frage nach dem RND-Gutachten ließ sich danach in einer Wirtschaftlichkeitsrechnung beantworten.
Welche Gesetzesänderung steht beim RND-Gutachten im Raum?
Der Bundesrat will den Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer deutlich einschränken. In seiner Stellungnahme zum Jahressteuergesetz 2026 vom 25. September 2026 fordert er, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG um die Worte „im Zeitpunkt seiner Fertigstellung“ zu ergänzen (Bundesrats-Drucksache 447/26 (Beschluss)). Eine kürzere Nutzungsdauer wäre dann nur noch anzuerkennen, wenn sie von Anfang an bestand, etwa bei Leichtbauhallen.
Würde der Bundestag dem folgen, verlöre das RND-Gutachten für die meisten Bestandswohnungen seine Grundlage. Entschieden ist das nicht: Der Regierungsentwurf selbst enthält diese Änderung nicht, und die erste Beratung im Bundestag steht für den 8. Oktober 2026 auf der Tagesordnung (Bundestags-Drucksache 21/8283). Eine Anwendungsregelung nennt die Stellungnahme nicht. Ob und ab wann eine Einschränkung auch laufende Fälle träfe, ist damit offen.
Der Regierungsentwurf sieht außerdem einen neuen § 6f EStG zur Kaufpreisaufteilung vor. Danach soll eine im Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht grundsätzlich verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Gelten soll das erst für Kaufverträge nach Verkündung des Gesetzes. Für Käufer in Dubai könnte es künftig also darauf ankommen, die Aufteilung bereits im Kaufvertrag zu regeln. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald der Bundestag entschieden hat.
So läuft die Umsetzung in der Praxis ab
Drei Fachrichtungen müssen zusammenspielen: die Immobilienseite vor Ort, der Sachverständige und die Steuerberatung. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:
- Steuerliche Vorprüfung: Besteht überhaupt deutsche Steuerpflicht? Fertigstellungsjahr, Gebäudeanteil und Wirtschaftlichkeit klären.
- Unterlagen und Ortsbesichtigung in Dubai: Zustand, Bauweise, Instandhaltung und Umfeld des Objekts dokumentieren.
- Kaufpreisaufteilung: Gebäude- und Bodenanteil nachvollziehbar herleiten.
- RND-Gutachten: Der unabhängige Sachverständige leitet die Nutzungsdauer objektbezogen her.
- Steuerliche Prüfung und Erklärung: Das Gutachten wird auf Verwertbarkeit geprüft und in die deutsche Steuererklärung eingebunden.
Die Rollen sind dabei klar getrennt. AK Venture Path koordiniert die Schritte vor Ort: Unterlagen, Zugang zum Objekt und die Ortsbesichtigung durch einen Immobilienexperten in Dubai. Das Gutachten selbst erstellt ein unabhängiger Sachverständiger. Die steuerliche Einordnung übernimmt die PSK Steuerberatung im Rahmen ihrer Beratung zum internationalen Steuerrecht.
Typische Fehler aus der Praxis:
- Das DLD-Zertifikat wird als Nachweis der Nutzungsdauer eingereicht.
- Die Kaufpreisaufteilung fehlt oder ist nur geschätzt.
- Das Gutachten arbeitet mit Textbausteinen statt mit Feststellungen zum konkreten Objekt.
- Der Gutachter ist zugleich Verkäufer oder Vermittler des Objekts.
- Das Gutachten wird bestellt, bevor geklärt ist, ob sich der Mehrabzug steuerlich auswirkt.
Checkliste: Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten
- Title Deed oder, bei Off-Plan-Käufen, den Oqood-Nachweis
- Kaufvertrag (SPA) mit Gesamtkaufpreis und Zahlungsplan
- Nachweis der Anschaffungsnebenkosten
- Fertigstellungsjahr und Baubeschreibung des Gebäudes
- Grundriss und Wohnfläche
- Mietvertrag (Ejari) und Aufstellung der Mieteinnahmen
- Abrechnungen der Service Charges
- vorhandene Bewertungen, etwa das DLD-Zertifikat oder ein Bankgutachten
- aktuelle Fotos, falls noch keine Ortsbesichtigung stattgefunden hat
Häufige Fragen zur Wertermittlung von Dubai-Immobilien
Wer darf Immobilien in Dubai bewerten? Bewerten dürfen das Dubai Land Department selbst sowie Bewerter, die im Register der Aufsichtsbehörde RERA eingetragen sind. Sie arbeiten über eine zugelassene Bewertungsgesellschaft, eine Bank oder ein Finanzinstitut und benötigen eine vom DLD anerkannte Ausbildung. Ob ein Zertifikat von einer lizenzierten Gesellschaft stammt, lässt sich online beim DLD prüfen.
Was kostet ein Wertgutachten für eine Wohnung in Dubai? Das Dubai Land Department berechnet für die Bewertung einer Wohnung oder Villa 4.000 AED zuzüglich 20 AED Knowledge- und Innovation-Gebühr (Stand: 10/2026). Bei Antrag über ein Trustee Centre kommen 230 AED zuzüglich VAT hinzu. Private Bewertungsgesellschaften vereinbaren ihre Honorare frei; diese hängen von Objekt und Zweck ab.
Erkennt das deutsche Finanzamt ein Gutachten aus Dubai an? Als Marktwertnachweis kann es herangezogen werden, das Finanzamt ist daran aber nicht gebunden. Für die Abschreibung reicht es allein nicht aus, weil es weder den Gebäudeanteil noch die Nutzungsdauer nach deutschen Maßstäben herleitet. Dafür braucht es eine Kaufpreisaufteilung und gegebenenfalls ein RND-Gutachten, das den Anforderungen der BFH-Rechtsprechung entspricht.
Brauche ich als Dubai-Resident ein RND-Gutachten? In der Regel nicht. Das RND-Gutachten wirkt nur auf die deutsche Einkommensteuer. Wer Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt nachweislich in die VAE verlegt hat, versteuert Dubai-Mieten in der Regel nicht mehr in Deutschland. Prüfen sollten Sie aber Sonderfälle wie einen beibehaltenen deutschen Wohnsitz oder die erweitert beschränkte Steuerpflicht.
Lohnt sich ein RND-Gutachten bei einem Neubau in Dubai? Nur eingeschränkt. Für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude verteilt das Gesetz den Gebäudewert bereits über 33 Jahre. Ein Gutachten müsste eine noch kürzere Nutzungsdauer belastbar begründen. Bei älteren Objekten mit 50-jährigem Regelzeitraum ist der Spielraum meist größer. Hinzu kommt das Risiko der derzeit diskutierten Gesetzesänderung.
Fazit
Die Wertermittlung in Dubai und das RND-Gutachten für das deutsche Finanzamt sind zwei verschiedene Werkzeuge. Das eine nennt den Marktwert, das andere begründet die Nutzungsdauer; dazwischen steht die Kaufpreisaufteilung. Wer in Deutschland steuerpflichtig ist, sollte alle drei Bausteine kennen und vor der Beauftragung rechnen lassen, ob sich das Gutachten trägt. Angesichts des laufenden Gesetzgebungsverfahrens ist der Zeitpunkt dabei ein eigener Prüfpunkt.
