Inhaltsverzeichnis
- Warum zahlen deutsche Investoren auf Dubai-Mieten Steuern, obwohl die VAE keine erheben?
- Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und wie wirkt es auf die AfA?
- Welche Anforderungen gelten 2026 an ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
- Rechenbeispiel: Was eine kürzere Nutzungsdauer bei einer Dubai-Wohnung bewirken kann
- Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für eine Dubai-Immobilie – und wann nicht?
- Welche Gesetzesänderungen können das Restnutzungsdauer-Gutachten entwerten?
- Wie läuft die Umsetzung ab und wer macht was?
- Standard-AfA und Gutachten-AfA im Vergleich
- Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten bei Dubai-Immobilien
- Fazit
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Dubai-Immobilien ist eine der am häufigsten übersehenen Stellschrauben deutscher Investoren. Die VAE erheben auf Mieteinnahmen von Privatpersonen in der Regel keine Einkommensteuer – Deutschland besteuert sie bei deutschem Wohnsitz dennoch voll. Das gilt für das Apartment in Downtown Dubai mit Blick auf den Burj Khalifa ebenso wie für die Wohnung in der Marina. Welche Abschreibung Sie auf das Gebäude ansetzen, bestimmt deshalb maßgeblich Ihren Netto-Cashflow. Dieser Beitrag zeigt, wann ein Gutachten die Abschreibung erhöhen kann, welche Anforderungen 2026 gelten und wo die Grenzen liegen.
Kurz gefasst
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten kann die jährliche Abschreibung (AfA) einer vermieteten Dubai-Immobilie erhöhen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als der gesetzliche Zeitraum von 33, 40 oder 50 Jahren (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Es verschiebt Abzüge nach vorn, ist kein Steuerersparnis-Automatismus und muss objektbezogen und nachvollziehbar sein.
- Bei deutschem Wohnsitz sind Dubai-Mieten seit dem Wegfall des DBA ab 2022 in Deutschland voll steuerpflichtig.
- Das Gutachten wirkt nur auf den Gebäudeanteil, nicht auf Grund und Boden.
- Bei nach 2022 fertiggestellten Gebäuden liegt die Hürde mit 33 Jahren bereits niedrig.
- Verluste aus Dubai-Vermietung sind nur eingeschränkt mit anderen Einkünften verrechenbar.
Warum zahlen deutsche Investoren auf Dubai-Mieten Steuern, obwohl die VAE keine erheben?
Weil Deutschland und die VAE seit dem 1. Januar 2022 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr verbindet. Deutschland hat den VAE am 14. Juni 2021 mitgeteilt, das Abkommen nicht um weitere zehn Jahre zu verlängern; es ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Das dokumentiert das Bundesfinanzministerium auf seiner DBA-Länderseite zu den VAE (Stand: 10/2026).
Wer in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist, versteuert sein Welteinkommen nach § 1 Abs. 1 EStG. Dazu zählen Mieten aus einer Dubai-Wohnung als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Ohne Abkommen gibt es keine Freistellung in Deutschland – und weil in den VAE in der Regel keine Einkommensteuer anfällt, gibt es auch nichts anzurechnen. Viele Investoren erfahren das erst bei der ersten Steuererklärung nach dem Kauf. Einen Überblick über beide Steuersysteme finden Sie in unserem Systemvergleich Dubai und Deutschland.
Anders liegt der Fall, wenn Sie Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt nachweislich in die VAE verlegt haben. Dann unterliegen Dubai-Mieten in der Regel nicht mehr der deutschen Besteuerung. Das setzt aber einen sauber dokumentierten Wegzug voraus, wie wir ihn in unserem Beitrag zur Wegzugsbesteuerung beschreiben, und Sonderregeln wie die erweitert beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG sind im Einzelfall zu prüfen. Die Voraussetzungen der tatsächlichen Ansässigkeit erläutert unser Beitrag Leben als Deutscher in Dubai.
Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und wie wirkt es auf die AfA?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ist ein sachverständiger Nachweis, dass ein Gebäude steuerlich kürzer genutzt werden kann als der gesetzliche Regelzeitraum. Es setzt an der Gebäudeabschreibung an, die § 7 Abs. 4 EStG regelt.
Der Gesetzgeber sieht für Gebäude eine lineare Abschreibung vor:
- 3 Prozent jährlich (33 Jahre) für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden,
- 2 Prozent jährlich (50 Jahre) für Gebäude, die ab 1925 fertiggestellt wurden,
- 2,5 Prozent jährlich (40 Jahre) für Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden.
Nach Satz 2 derselben Vorschrift können Sie anstelle der Regelsätze die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende AfA ansetzen, wenn diese kürzer ist als der jeweilige Regelzeitraum. Der Regelsatz ist damit ein gesetzlicher Ausgangswert, der bei nachgewiesener kürzerer Nutzungsdauer nach oben abweichen kann. Das Gesetz knüpft dabei nicht an den Standort an: Auch für eine Immobilie in Dubai gelten diese Regeln, sobald deren Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig sind – gleichgültig, ob es sich um ein Apartment in einem Prestige-Hochhaus wie dem Burj Khalifa oder um eine Wohnung in einem Mittelklasse-Quartier handelt. Lage und Prestige begründen für sich genommen keine kürzere Nutzungsdauer.
Abschreibbar ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Kaufverträge in Dubai nennen meist nur einen Gesamtpreis. Den Anteil von Grund und Boden müssen Sie daher separat ermitteln – bei Auslandsobjekten fehlen dafür oft deutsche Bodenrichtwerte, sodass die Aufteilung sachverständig geschätzt und dokumentiert werden sollte. Eine saubere Kaufpreisaufteilung ist die Basis jeder AfA-Berechnung, mit oder ohne Gutachten.
Welche Anforderungen gelten 2026 an ein Restnutzungsdauer-Gutachten?
Es gibt keine gesetzlich vorgeschriebene Form, aber hohe Anforderungen an die Nachvollziehbarkeit. Die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs setzt den Rahmen:
- BFH-Urteil vom 28. Juli 2021 (IX R 25/19): Sie dürfen sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zum Nachweis geeignet ist. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht zwingend. Die Darlegungen müssen aber Aufschluss über technischen Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung und rechtliche Nutzungsbeschränkungen geben, damit der Zeitraum mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden kann.
- BFH-Urteil vom 23. Januar 2024 (IX R 14/23): Auch modellhafte, an der ImmoWertV orientierte sachverständige Verfahren sind zulässig. Ein bloßer Verweis auf ImmoWertV-Werte genügt jedoch nicht; das Gutachten muss die individuellen Gegebenheiten des Objekts berücksichtigen.
Wichtig für die Praxis: Das BMF-Schreiben vom 22. Februar 2023 hatte strengere Vorgaben gemacht, etwa die Erstellung durch öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige. Dieses Schreiben hat das Bundesfinanzministerium mit dem BMF-Schreiben vom 1. Dezember 2025 aufgehoben. Maßgeblich sind seither das Gesetz und die BFH-Rechtsprechung. Das heißt aber nicht, dass jedes Gutachten genügt: Die Finanzämter prüfen weiterhin, ob die Herleitung plausibel und objektbezogen ist.
Für ein belastbares Gutachten zu einer Dubai-Immobilie empfehlen wir in der Praxis:
- einen unabhängigen, fachlich qualifizierten Sachverständigen, der nicht zugleich Verkäufer, Makler oder Vermittler des Objekts ist,
- eine Ortsbesichtigung, die Bauweise, Zustand, Instandhaltung und Umfeld dokumentiert,
- eine nachvollziehbare Herleitung der Nutzungsdauer entlang der vom BFH genannten Determinanten (technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen),
- eine objektspezifische Begründung statt Standardbausteinen,
- die Dokumentation von Fertigstellungsjahr, Gebäudeanteil und Kaufpreisaufteilung.
Rechenbeispiel: Was eine kürzere Nutzungsdauer bei einer Dubai-Wohnung bewirken kann
Ein deutscher Investor mit Wohnsitz in Deutschland kauft eine 2018 fertiggestellte Wohnung in Downtown Dubai, unweit des Burj Khalifa, für 400.000 Euro. Die Kaufpreisaufteilung ergibt einen Gebäudeanteil von 75 Prozent, also 300.000 Euro. Ein Gutachten kommt zu einer verbleibenden Nutzungsdauer von 30 Jahren. Alle Zahlen sind rein illustrativ.
| Regel-AfA (2 %, 50 Jahre) | Gutachten-AfA (30 Jahre) | |
|---|---|---|
| Jährliche AfA | 6.000 € | 10.000 € |
| Steuerwirkung p. a. bei 42 % Grenzsteuersatz | 2.520 € | 4.200 € |
| Kumulierte AfA nach 10 Jahren | 60.000 € | 100.000 € |
| AfA ab Jahr 31 | 6.000 € (bis Jahr 50) | 0 € |
Der Unterschied liegt bei rund 1.680 Euro Steuerwirkung pro Jahr. Entscheidend ist aber: Die Gesamt-AfA bleibt auf den Gebäudeanteil begrenzt. Das Gutachten verschiebt Abzüge in frühere Jahre – ein Liquiditäts- und Stundungseffekt, kein dauerhafter Zusatzabzug. Ihm stehen die Kosten des Gutachtens gegenüber, sodass sich vorab eine Wirtschaftlichkeitsrechnung lohnt.
Wann lohnt sich ein Restnutzungsdauer-Gutachten für eine Dubai-Immobilie – und wann nicht?
Es lohnt sich dort, wo die Regel-AfA die tatsächliche Nutzungsdauer spürbar überschätzt und der Mehrabzug auch steuerlich ankommt. Prüfen Sie vorab diese Punkte:
- Fertigstellungsjahr: Bei Fertigstellung nach 2022 gilt bereits der 3-Prozent-Satz (33 Jahre). Ein Gutachten müsste eine Nutzungsdauer unter 33 Jahren belastbar begründen – bei jungen Gebäuden ist das Potenzial daher regelmäßig geringer als bei Objekten mit 2-Prozent-Satz, wie sie bei den älteren Hochhäusern in Downtown Dubai vorkommen können. Ob es sich im Einzelfall begründen lässt, entscheidet der Sachverständige.
- Gebäudeanteil: Je höher der Anteil des Gebäudes am Kaufpreis, desto größer der Hebel.
- Verlustverrechnung: Negative Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken in einem Drittstaat wie den VAE sind nach § 2a EStG nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat verrechenbar und werden andernfalls vorgetragen. Entsteht durch eine höhere AfA ein Verlust, mindert er daher nicht Ihr deutsches Gehalt oder andere Einkünfte.
- Haltedauer und Verkauf: Wird die Immobilie innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG veräußert, kann sich die in Anspruch genommene AfA auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn auswirken.
- Steuerliche Perspektive: Ein Vorteil entsteht nur, solange Sie in Deutschland steuerpflichtig sind. Planen Sie einen Wegzug, verändert sich die Rechnung.
- Rechtsänderungsrisiko: Siehe nächster Abschnitt.
Im Übrigen gehört die Auslandsimmobilie in eine Gesamtbetrachtung Ihrer Einkünfte. Ansätze zur Immobilienbesteuerung im Inland finden Sie in unserem Beitrag Steuern sparen mit Immobilien.
Welche Gesetzesänderungen können das Restnutzungsdauer-Gutachten entwerten?
Aktuell läuft das Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2026. Nach unserem Kenntnisstand (Stand: 1. Oktober 2026) hat das Bundeskabinett den Regierungsentwurf am 12. August 2026 beschlossen. Der Bundesrat hat im ersten Durchgang gefordert, § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einzuschränken: Eine kürzere Nutzungsdauer soll nur noch anerkannt werden, wenn sie bereits im Zeitpunkt der Fertigstellung bestand. Würde das Gesetz so beschlossen, verlöre das Gutachten für viele bereits erworbene Bestandsimmobilien seine Grundlage. Der Bundestag hat noch nicht entschieden; die erste Lesung ist für den 8. Oktober 2026 geplant.
Zusätzlich sieht der Entwurf eine gesetzliche Regelung zur Kaufpreisaufteilung (§ 6f EStG) vor, die erstmals für Kaufverträge nach Verkündung gelten soll. Wie sich beides auf Auslandsimmobilien auswirkt, ist derzeit offen. Wir verfolgen das Verfahren und passen diesen Beitrag an, sobald sich der Stand ändert.
Wie läuft die Umsetzung ab und wer macht was?
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten gehört nicht in isolierte Einzelentscheidungen, sondern in eine abgestimmte Prüfung von Immobilien- und Steuerseite. Ein sinnvoller Ablauf:
- Steuerliche Vorprüfung: Wohnsitz, Fertigstellungsjahr, Gebäudeanteil, Verlustverrechnung und Wirtschaftlichkeit klären.
- Kaufpreisaufteilung: Gebäude- und Grundstücksanteil nachvollziehbar ermitteln.
- Ortsbesichtigung vor Ort: Zustand und Besonderheiten des Objekts dokumentieren.
- Gutachten: Der unabhängige Sachverständige leitet die Nutzungsdauer objektbezogen her.
- Steuerliche Prüfung und Erklärung: Das Gutachten wird auf Plausibilität und Verwertbarkeit geprüft und in die deutsche Steuererklärung eingebunden.
Wir erstellen kein Restnutzungsdauer-Gutachten selbst. Es muss von einem unabhängigen, fachlich qualifizierten Sachverständigen stammen. Unsere Aufgabe als Steuerberatung ist die steuerliche Einordnung: ob sich ein Gutachten für Ihr Objekt rechnet, wie es sich in Ihre Gesamtsituation einfügt und wie es dokumentiert wird. Die Immobilienseite – Objektstruktur, Ortsbesichtigung und Koordination mit den Beteiligten vor Ort – stimmen wir mit Partnern in Dubai ab. Mehr zu unserem Ansatz bei Auslandssachverhalten finden Sie auf unserer Seite zum Internationalen Steuerrecht.
Standard-AfA und Gutachten-AfA im Vergleich
| Kriterium | Standard-AfA | AfA mit Restnutzungsdauer-Gutachten |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG | § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG |
| Satz | 3 % (ab Fertigstellung 2023), 2 % (ab 1925), 2,5 % (vor 1925) | entspricht der nachgewiesenen tatsächlichen Nutzungsdauer |
| Nachweis | nicht erforderlich | objektbezogene sachverständige Herleitung |
| Aufwand | gering | Gutachten, ggf. Ortsbesichtigung, Dokumentation |
| Wirkung | gleichmäßige Abschreibung über 33/40/50 Jahre | frühere Abzüge, kürzerer Abschreibungszeitraum |
| Hauptrisiko | keines | Prüfung des Nachweises durch das Finanzamt; Gesetzesänderung |
| Besonders interessant bei | Fertigstellung ab 2023 | Fertigstellung bis 2022, hoher Gebäudeanteil |
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauer-Gutachten bei Dubai-Immobilien
Zahlen deutsche Investoren auf Mieteinnahmen aus Dubai Steuern in Deutschland? Ja, wenn Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind. Seit dem Auslaufen des Doppelbesteuerungsabkommens mit den VAE zum 31. Dezember 2021 werden Mieteinnahmen aus Dubai-Immobilien in der Regel in Deutschland voll besteuert. Wer nachweislich in die VAE gezogen ist, unterliegt dieser Besteuerung in der Regel nicht mehr.
Muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen stammen? Gesetzlich ist das nicht vorgeschrieben. Das BMF hat sein Schreiben von 2023 mit entsprechenden Qualifikationsvorgaben am 1. Dezember 2025 aufgehoben. Der Nachweis muss aber sachverständig, objektbezogen und nachvollziehbar sein. Praktisch ist ein unabhängiger, qualifizierter Sachverständiger deshalb weiterhin ratsam.
Lohnt sich ein Gutachten bei einem Neubau ab 2023? Nur eingeschränkt. Für nach 2022 fertiggestellte Wohngebäude gilt bereits ein Satz von 3 Prozent (33 Jahre). Ein Gutachten müsste eine Nutzungsdauer unter 33 Jahren belastbar nachweisen. Bei Objekten mit 2-Prozent-Satz ist der Spielraum in der Regel größer.
Kann ich die höhere AfA mit meinem Gehalt verrechnen? Nicht ohne Weiteres. Verluste aus der Vermietung von Immobilien in Drittstaaten wie den VAE sind nach § 2a EStG nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat verrechenbar. Nicht genutzte Verluste werden vorgetragen.
Ist die Abschreibung eine Steuerersparnis oder nur eine Verschiebung? In erster Linie eine Verschiebung: Die Gesamt-AfA ist auf den Gebäudeanteil begrenzt. Sie profitieren von früheren Abzügen. Ein dauerhafter Vorteil entsteht nur, wenn sich Ihr Steuersatz im Zeitverlauf ändert.
Gilt das auch für eine Wohnung im Burj Khalifa oder in Downtown Dubai? Ja, grundsätzlich unabhängig von Lage und Prestige. Das Gesetz knüpft an Fertigstellungsjahr, Gebäudeanteil und nachgewiesene Nutzungsdauer an, nicht an den Standort. Ob ein Gutachten für ein konkretes Objekt – etwa im Burj Khalifa oder in einem anderen Downtown-Hochhaus – etwas bringt, hängt vom Einzelfall ab.
Fazit
Das Restnutzungsdauer-Gutachten ist kein Steuertrick und keine Grauzone, sondern ein durch den Bundesfinanzhof anerkanntes Instrument – mit klaren Grenzen. Es wirkt nur auf den Gebäudeanteil, verschiebt Abzüge nach vorn, entfaltet bei jungen Gebäuden weniger Hebel, unterliegt der Verlustverrechnungsbeschränkung des § 2a EStG und steht unter dem Vorbehalt möglicher Gesetzesänderungen. Entscheidend ist die saubere Umsetzung durch die richtigen Fachleute. Wenn Sie wissen möchten, ob sich ein Gutachten für Ihre Dubai-Immobilie rechnet, prüfen wir das gemeinsam mit Ihnen im Rahmen unserer Steuergestaltung und Steueroptimierung – sprechen Sie uns an.
